월급쟁이 첫 부동산 공부

강의로만 알게 되었던 어디선가 들었던 소문을 하나하나 반박해준 책.

 

KB리브온 – 주간 시계열 파일 다운로드

매수 우위 지수를 가장 중요하게 보며 일주일에 한번씩은 반드시 데이터를 확인한다. 매수우위지수만 봐도 전국 흐름 파악할 수 있고 상승 시점을 유추해낼 수 있다. 실수요 장에서 유동성 장으로 넘어가는 시장을 확인하는 방법은 거래량 데이터를 보는 것이다. 외지인 거래량이 증가한다는 의미는 실수요자가 아니라 투자 수요라고 말할 수 있다.

 

인허가 물량은 3~4년 후에 입주 물량으로 바뀌게 된다. (모두 입주 물량으로 변환 되는 것은 아님)

 

다시 한 번 강조하면 부동산 산업의 사이클을 만들어내는 가장 중요한 요소는 수요와 공급이다.

 

적정 수요량은 입주 물량의 0.5~0.55%이다.

전국의 인허가 데이터 물량은 2000년부터 2018년까지 연평균 38만세대이다. 이 인허가 물량 중 착공되는 인허가 물량은 약 75% 수준이므로, 28만 5천 세대 정도가 될 것이다. 여기서 착공 물량의 수(28만 5천 세대)를 우리 나라 인구수로 나누면 0.55%라는 데이터를 얻을 수 있다. 약 20년간 평균 착공 물량을 적정 수요량으로 보는 것이다. 이 수치를 각 도시별 인구수에 대입하면 각 도시별 적정 수요량을 알 수 있는 것이다.

 

절대적인 미분양 물량도 중요하지만 미분양 물량 증감 패턴이 더 중요하다. 미분양 물량이 많지 않은 상황에서 증가 패턴으로 돌아서면, 공급 과다로 부동산 침체기로 돌아설 수 있다는 의미가 된다. 반대로 미분양 물량이 많은 상황에서 감소 패턴으로 돌아사면 부동산이 살아날 가능성이 높다는 것을 의미한다.

 

지수 해석

 

l  매매지수: 기준 시점 2019년 1월, 주기적으로 변동됨의 아파트의 가격 지수를 100으로 설정 후 상대적인 아파트 가치를 나타냄.

 

l  매매증감률: 전주 또는 전월 대비 매매가 변동률을 나타냄.

 

l  매수 우위지수 = 100 + 매수자 많음 비중 – 매도자 많음 비중

매수 우위지수가 100을 초과할수록 매수자가 많다는 의미다

 

매수 우위 지수는 전국의 공인 중개사 표본을 바탕으로 만든 지표로서 매수자 많음/매도자 많음/비슷함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표이기 때무에 현장의 분위기를 가장 빨리 감지할 수 있다.

 

l  전세수급 지수 = 100 + 공급 부족 비중 – 공급 충분 비중

100을 초과할수록 공급이 부족함. 전세 매물이 부족하다는 의미는 매매 가겨 대비 전세가격, 즉 전세가율이 높게 형성될 수 있다는 것을 의미한다.

 

전세 수요에 비해 전세 공급 물량이 어느 정도인지를 공인중개사를 통해 조사한 지표

 

l  매수 거래 지수 (매매거래 지수)= 100 + 활발함 비중 – 한산함 비중

100을 초과할수록 활발함 비중이 높음.

*kb 부동산에서 살펴 볼 것

 

활발함/보통/한산함의 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표

 

l  거래량은 가격 상승의 선행 지표이기 때문에 매매 거래 지수는 중요하다.

실제 거래량 데이터로 가늠해 볼 수 도 있지만 매매거래 지수로만으로도 그 지역의 아파트 거래가 얼마나 활발한 지 알 수 가 있다.

 

l  거래량은 상승 초기에 아파트 매매가 상승이 일어나기 위한 전제조건이다. 거래량이 증가하면 시장에 매물이 줄어들고 아파트 가격이 상승할 것을 예측한 집주인들이 매물을 회수하면서 시장에 매물이 더 줄어든다 아파트 호가가 실거래가로 되면서 아파트 가격이 뛰기 시작한다.

아파트 거래량이 증가하는 초기에는 아파트 매매가가 크게 상승하지 않았다. 거래량이 증가하는 아파트는 유심히 살펴보다가 중간에 매수해도 충분히 매매가 상승에 동참할 수 있다는 얘기다.

 

어떤 동의 아파트 거래량을 정리하면 아파트 매수 심리가 어느 아파트까지 퍼져 나가는 지도 파악할 수 있다. 아파트 거래량의 흐름만 잘 살펴봐도 투자 진입 시점을 판단할 수 있다는 것이다. (실거래가 공개 시스템)

 

대전 시계열 자료를 유심히 보다 보면 모든 구가 동시다발적으로 오르는 게 아니라 서구 유성구 중구 동구 대덕구 순으로 오르는 것을 알 수 있다. 한 지역을 투자할 때 투자 기회가 한번만 오는 것이 아니다. 구별 부동산 사이클에 의해 여러 번 투자기회를 맞을 수 있다는 것을 잊지 않았으면 한다.

 

현재 상승하고 있는 지역을 유심히 살펴보는 것도 중요하지만, 하락률이 감소하는 지역을 유심히 살펴보면 우리에게 더 많은 투자 기회를 제공할 것이다.

 

 Kb 시세 매수세가 점차 증가하는 상승 패턴이거나 매매 증감률이 0.1이상이 나타나면 그 이후에는 상승폭과 상승 기간이 확대된다는 것이다. 한 지역을 투자할 때 이 데이터를 유심히 보면 진입 시점을 알 수 가 있는 것이다.

 

아파트 저 평가 여부를 판단 할 때 단순히 오른 금액 보다는 상승 비율로 우리는 계산해야 한다. 상승률이 동일하기 때문에 상승 금액에 차이가 나더라도 더 이상 저평가 아파트라고 이야기 할 수 없다.

아실 여러 아파트 비교 기능을 통해서 선행/후행 아파트 가격을 파악하고 다른 아파트가 먼저 올라갔을때 따라가도록 하자.

 

어떤 특정 지역의 신규 분양, 호재, 일부 아파트 가격 상승 등의 어떤 이벤트가 발생했을 때 과거의 데이터를 토대로 연쇄반응이 어디까지 미치는 지 조사해보자.

 

고분양가로 평가 받으면서 분양했는데 높은 경쟁률을 기록했다. 아파트 청약에 실패한 사람들 중 대부분은 대체할 수 있는 아파트를 사려고 할 것이다.

 

한도시의 아파트를 투자할 때 안정적으로 투자하기 위해서는 핵심 동, 즉 평단가 높은 동 위주로 투자하는게 좋다.

 

지방 광역시 대장 아파트의 가격은 서울 중평 평균 +-a로 볼 수 있다.

 

매수원칙

가급적 4년 이상 오를 지역을 매수해라

원하는 매도 시점(보통 전세, 2년 후)을 입주 물량이 없는 시기로 맞추어라

부동산 사이클이 상승장일 때 매도해라

일년 중 비수기보다는 성수기 때 매도해라

시세보다 저렴하게 매도해라

 

상승장 일 때 협상을 한번 해보고 안되면 바로 매수하는 게 더 좋은 방법일 수도 있다.

이때 매수자는 가격을 맞춰주면 반드시 거래하겠다는 의사를 명확하게 표현해야 공인 중개사가 적극적으로 협상한다

 

지방 도시간의 평단가 순위 비교

인구수는 2040년 2265만 가구까지 증가한 후 2041년부터 감소세로 돌아설 것이라고 예측하고 있다. 향후에도 인구가 줄어들지 않는 이상 매년 많은 집이 필요하는 이야기다.

이처럼 경제위기가 부동산에 큰 영향을 미칠 것으로 판단되지만, 실제로 단기적인 영향은 있지만 중장기적으로는 크게 영향이 없었다.