부동산 투자, 흐름이 정답이다

2018년 책. 수현의 투자 노트 블로그

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시장 흐름의 큰 줄기는 공급량에 의해 결정이 된다. 그래서 부동산 투자를 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 시장에 공급되는 아파트 물량을 분석해보는 것이다.

 가장 중요한 요인은 공급량이다. 국내외 경제 상황이 시장의 가격 변화에 영향을 더 미치는데 예측하기가 너무 어렵다.

 

서울과 경기도 및 6대 광역시의 입주 물량과 매매가격의 상관관계를 살펴봤다. 각 지역을 분석한 결과 공통점을 찾을 수 있었는데 입주 물량이 부족해지는 기간이 몇 년간 지속되면 매매 가격은 점차 회복되고, 회복 후 몇 년의 시간 차로 매매 가격은 정점을 보이게 된다는 것이다. 이런 결과로 시장을 보게 되면 단기 투자 시 2년을 보유했을 때보다 4년을 보유했을 때가 수익률 면에서 더 장점이 있다고 할 수 있다.

 

아파트에 거주하는 비율을 6~70%로 추산

 

거래량은 부동산 흐름을 읽을 수 있는 중요한 지표다. 입주물량, 전세가율, 미분양 지표와 일체가 되어 시장의 흐름 변화에 시그널을 보내는 데 주목해볼 필요가 있다. 거래량은 가격에 선행하기 때문에 항상 관심을 가지고 지켜봐야 할 중요한 지표다. 증가든 감소든 추세적으로 거래량에 변화가 생겼다면 시장의 흐름에도 변화가 발생할 가능성이 크다.

*한국감정원 부동산통계에서 확인

 

현장의 아파트 가격은 하루가 다르게 또는 일주일이 다르게 가격이 상승하는데 실거래 신고는 계약 후 60일 이내에 하기 때문에 시장의 상황보다 뒤처지는 데이터가 될 수 있다. 공급물량과 핵심지표들이 시장의 흐름에 긍정적인 신호를 보여주는 지역이 있다면 적어도 일주일에 한번은 꾸준히 시장 상황을 체크해야 한다.

 

발품을 가서 중개업소에 방문하지 않고 단순히 현장만 둘러보고 오는 식의 발품은 반쪽짜리 발품이다. 현장을 둘러본 후 중개업소에 방문해서 현재 분위기도 듣고 얻을 수 있는 정보는 최대한 많이 얻어서 와야 한다.

 

국토부에서 매월 공개하는 인허가 실적과 착공 실적은 관심을 가지고 봐야할 중요한 지표다.

서울과 부산은 친절하게 정비 사업에 대한 전문 홈페이지가 있으므로 여기에서 정보를 확인하면 된다.

서울과 부산은 각각 클린업시스템과 정비사업통합홈페이지에서 모든 정비사업구역의 정보를 공개하고 있다.

 

공급이 부족해지는 지역이 있다면 그 지역은 유심히 지켜볼 필요가 있으며, 부동산 가격까지 저평가된 지역이라면 시장이 보내는 지표의 시그널을 보고 투자 타이밍을 잡아야 한다. 전세가율, 미분양수, 거래량 등의 지표들을 활용해 회복되고 있는 시장을 찾으면 된다.

 

필자는 현장에 가보기 전에 손품으로 80~90%의 정보를 분석하고 정리한 다음, 현장에서 나머지 10%의 정보를 채우고 손품으로 수집한 80~90%의 정보가 맞는지 최종 확인만 할 뿐이다. 이러한 지역 분석 없이 무작정 현장으로 가서 정보를 얻게 되면 그 정보가 맞는 지 판단이 서지 않을 뿐더러 정보를 받아들일 준비가 되지 않은 상황에서 많은 정보를 듣다 보면 판단이 흐려져 옳지 못한 투자를 할 가능성이 높다.

 

투자 자금 상황에 따라 시장 상황에 따라 입지가 좋은 곳에 해야할 때가 있고, 입지가 A, B급은 아니지만, 수익률이 괜찮은 C급 지역을 때론 선택해야 할 때도 있다. 만약 자금이 부족해서 매매가격이 평균 지역에 할 수 없다고 해도 대세 상승 흐름을 보이는 지역은 상승 폭의 차이만 있을 뿐 대부분 지역의 가격은 상승하니 평균 가격 하위 지역을 고려해도 큰 실패는 없다. 단 이때는 아파트 선별 기준을 보수적으로 잡고 수요가 확실히 보장된 곳을 선택하는 곳이 좋다.

개발 호재라는 것도 부동산 시장이 전체적으로 불황일 때는 큰 효과가 없다. 부동산 시장이 다시 회복되고 불타올라야지 비로소 개발 호재도 빛을 발할 수 있다.

 

개발 계획에 대한 정보는 해당 관할 시청 또는 구청 홈페이지에서 확인할 수도 있고 서울 주택도시공사나 부산도시공사 같은 공공 기관에서도 확인 할 수 있다. 특히, 서울의 2030플랜이나 부산의 2030플랜 같은 장기 발전 계획은 도시를 어떤 방향으로 개발하려고 하는 지 지침을 보여주기 때문에 참고하면 재미있다.

 

정보를 확인만 하고 내것으로 만들지 않으면 쓸모없는 정보가 되고 시간만 낭비하게 된다.

 

지도에 개발 호재 등을 한눈에 파악할 수 있도록 표시해서 자주 볼 수 있는 곳에 배치해두고 개발 호재에 의해 어떤 지역이 영향이 있을지 계속 생각해보는 것이다.

서울과 수도권에는 도시철도 건설 계획이 많은데 이런 정보들을 확인할 수 있는 곳은 한국철도시설공단이다. 지적도 버전으로 네이버 지도를 보면 곧 개통 예정인 도로나 철도를 점선으로 표시해서 쉽게 확인 할 수 있다.

 

전세가율이 높은 지역

대중교통이나 학교 등 입지 면에서 살기 좋기 때무에 수요가 많고 이런 곳은 전세 매물도 많지 않아서 전세 가격이 매매 가격에 근접해 있는 곳.

집값 상승에 대한 기대가 전혀 없는 곳.

성북구는 소액 투자로 접근할 수 있으며 전세 임차인을 구하기가 어렵지 않다는 판단으로 적당한 수익률은 보장이 되는 곳이기 때문에 들어오는 것이다.

 

회복기 시장에서는 가성비가 좋은 아파트를 찾아서 투자하는 방법이 가장 효율적이기 때문에 성북구, 강서구, 성동구, 관악구, 구로구 등의 아파트를 파악해서 선택 범위를 점점 좁혀나가면 좋다. 전세가율이 높은 아파트 현황을 먼저 파악해서 내가 투자할 수 없는 아파트들은 과감하게 리스트에서 제외해야 한다.

 

가성비가 높은 아파트를 찾기 위해서 제일 먼저 해야 할 일은 자치구별 모든 아파트를 전수조사 하는 것이다. 자치구별 아파트를 모두 정리한 다음 내가 투자할 수 있는 범위 밖의 아파트는 하나씩 제거해나가는 방법으로 아파트 수를 축소해나가야 한다. (조인스랜드 부동산)

테마 중 전세 비율 높은 아파트 테마를 선택하면 필요한 자치구의 모든 아파트 목록을 전세가율이 높은 순으로 볼 수 있다. 전세가율이 높은 아파트 목록이 나오면 리스트를 복사한 후 엑셀에 붙여넣어서 필요한 부분은 편집해서 사용하면 된다.

 

 세대수가 너무 적으면 관리비용과 아파트 단지의 주거환경이 약점으로 작용하기 때문에 너무 적은 단지 아파트는 피하는 것이 좋다. 투자금을 최소화할 수 있는 아파트를 찾기 위해서 가장 좋은 방법은 매매 최저가격에서 전세 최고가격을 뺀 후 차이 금액이 작은 아파트부터 찾는 것이다.

 

아실에서 매매와 전세 거래량 기준은 총 세대수의 % 수준에서 거래가 되면 준수한 편이며, 1.5% 수준이면 거래량이 많은 편이다. 이 기준보다 낮은 수준에서 거래가 되는 아파트들은 조금 조심할 필요가 있다. 그리고 간혹 거래량이 평균 거래량 보다 갑자기 증가한 단지가 있는 데 그런 곳은 투자자가 갑자기 유입되었을 가능성이 있고, 주변의 정비사업 개발로 이주자들 이동이 증가했을 가능성이 큰 곳이기 때문에 반드시 현장에서 확인해야 한다.

 

부동산 경기가 회복 될 때 재개발 구역의 사업 진행이 빨라지기 때문에 사업 단계가 관리처분인가 전후의 구역을 찾아서 투자하면 단기 투자가 가능하다. 물론 초기 투자금 대비 충분한 수익률이 보장되는 구역이어야 한다.

 

 

          *부동산 지인 또는 도시별 인구수 * 0.005와 비교해보기

*2018년도 자료라 이미 알려진 곳이 많지만 하나하나 체크해보기