월급쟁이 부자로 은퇴하라

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐는 것이다. 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다. 호재는 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다.  시장 분위기가 반전되면 아무리 큰 호재가 있다 해도 사실상 큰 영향을 주지 못한다.

 

부동산 투자에서 주택이 신축이냐 구축이냐 보다 중요한 것은 입지다.

 

장마철이 시작되는 6월초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능 시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 계절상의 이유로 이사하기 좋은 봄 가을 이사철에 많은 사람이 거처를 옮기고 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다

 

비교 대상이 많은 수록 물건의 가치 판단은 정교해질 수 밖에 없다. 부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다. 발로 하는 것이지 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니다. 이 사실을 깨닫기 까지 많은 시행 착오를 거쳤다.

 

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.

 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

  

나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위 시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1~2천만원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 실제로 투자 초기 시절, 매도자 우위인 시장에서 투자를 진행했다가 좋지 않은 가격에 아파트를 매입한 경험이 있기도 해서다.

 

중개소를 나서기 전 등기부등본을 떼달라고 소장님에게 부탕하면, 기본적인 사항 외에도현재 근저당 설정 여부와 권리 관계, 매도자가 해당 주택을 매입한 가격 등이 기재 되어 있어서, 부동산 매입을 고려할 때는 반드시 확인한다. 특히 어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 가격을 깎는데 수월하다.

아마 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런 데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

 

이 책을 읽고 있는 당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면, 먼저 해야 할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼 나는 투자자의 이미지를 머릿속에서 지우는 것이다. 오히려 주변 사람으로부터 왜 저렇게 까지 할까 라는 소리를 들을 각오도 해야 한다.

 

첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자 관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아 나갔다. 그 기간 50명 이상의 투자 동료들을 만났으며 그들에게 신뢰감을 주고 앞으로의 투자 여정에 함께하고 싶은 동반자로 여겨질 수 있도록 최선을 다했다.

적어도 그 정도의 준비는 마쳐야 나와 가족의 안위가 걸려있는 소중한 돈을 무기로 전투에 나설 수 있는 것이다. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖춰야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 새긴다는 걸 기억하라.

 

따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치 보다 싸게 샀기에 안전 마진 까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 저 평가된 물건을 사는 것이 잃지 않는 투자의 필요충분 조건인 셈이다. 저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

 

만약 당신이 실거주용이든 투자용이든 부동산을 매입하는 계약서에 도장을 찍으려는 순간 긴가민가한 심정에 손까지 떨렸다면, 여러 개의 대상을 비교해보고 그 중 내가 지금 계약하려는 이 물건이 가장 좋고 가격도 싸다는 확신을 하게 되는 과정을 생략했기 때문이다.

 

결국 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다는 말과 같다.

실제 투자를 하는 개인 입장에서는, 시세차익형 전세 투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금 만큼이라는 뜻이다.

 

2년에 한번씩 전세금 상승으로 집을 매도하지 않았음에도 현금 흐름이 발생한다.

 

역전세가 발생할 경우에 리스크를 대비하기 위해서는 마이너스 통장이나 신용 대출을 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.

 

장기적으로 볼 때 주택의 전세가가 상승하는 것은 분명하지만, 2년마다 꼬박꼬박 언제나 전세가가가 오를 것이라고 확신해서는 안된다.

 

1998년 IMF 시절이나 2008년 금융위기 같은 외부 충격에도 부동산의 전세가가 하락하는 현상은 생각보다 오래 지속되지 않았다. 따라서 짧게는 2년, 보수적으로 봐서 길게는 4년 가량 전세가가 약보합할 가능성에 대비하면 된다.

  

투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해봐야 한다.

1.     저평가된 상태인가?

2.     투자금이 적게 드는가?

3.     리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

 

저평가가 된 상태인지를 알려면 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.

투자금은 3~5천만원 이내인 물건을 택했다. 초보자일 경우 그 차이가 3천만원을 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다. 건당 투자금이 적어야 한번이라도 더 많은 투자를 경험해볼 수 있따는 것도 기억하자.

 

일자리가 가까운 곳, 교통이 편리한 곳, 환경이 쾌적한 곳, 남들이 알아주거나 매력적인 곳, 자녀가 있는 경우 교육 여건이 좋은 곳에서 살고 싶어한다. 이러한 요소가 입지를 결정하므로 손품을 팔때는 이를 기준으로 삼아 알아보면 된다.

가격을 조사할 때는 모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악해봐야 한다.

 

시,구, 동, 마을, 단지, 입주연월, 세대당 주차대수, 용적률, 공급면적, 전용면적, 평형 (공급면적 기준), 세대수, 구조, 형태(복도식/계단식), 전세가, 매매, 전세, 전세가율, 평당 매매가, 조사 일자, 임장여부, 초등학군

매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 인근 부동산 중개소에 전화를 한다.

  

하루에 5~6개 정도의 물건을 확인.

10시부터 1시간 반 간격으로 여러 중개소 방문.

 

동과 층에서 선호도가 낮은 것 (저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될만한 물건을 우선 선택.

거기 아니면 여기에 하지뭐라는 마음이 드는 상황을 만드어 두는 것이다.

 

하루의 시간 대부분을 회사에 쏟는 직장인에게는 시간이 돈 이상의 가치를 가진다는 걸 염두에 둬라. 적정 임대 가격에 물건을 내놓아 가급적 투자를 신속히 마무리 지어 아낀 시간을. 새로운 지역을 임장하고, 더 많은 책을 읽고, 가족과 시간을 보내고, 자신을 위해 재충전하는 데 쓰는게 낫지 않을까.

 

불가능 일에 에너지를 낭비하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다는 말이다. 뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다. 이러한 인식 전환이 투자의 기술이나 노하우를 아는 것보다 중요할 수 있다.

 

투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게 ,내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면 지금은 저만치 앞서 가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.

 

나는 수험생처럼 주변과 차단된 시간과 장소를 정해두고 하루에 1권, 적어도 이틀에 1권씩 읽어 투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다.

 

강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야한다. 많은 책을 읽어 어느 정도 준비가 되었다고 하더라도 막상 투자하려면 두려움이 앞서게 마련이다. 이 두려움은 미지의 세상에 대한 무지에서 온다. 강의나 모임이라는 창구를 통해 실제 부동산 투자로 성과를 거둔 사람과 나와 비슷한 목표를 가진 사람들을 만나 많은 도움을 받았다.

당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.

 

투자자의 우선 순위

 

1순위: 가정과 투자

2순위: 회사

3순위: 기타 (친구, 지인 등)

 

3순위인 친구나 지인과의 만남 혹은 모임을 최소화 했다. 꼭 사람들을 자주 만나고 함께 많은 시간을 보내야만 인간관계가 돈독해지는 건 아니라고 생각했다. 누군가는 친구나 지인을 만나는 시간까지 줄여가면서까지 투자를 해야하냐고 물을지 모른다. 하지만 나는 지금 1순위, 2 순위로 둔 것들부터 챙겨야, 친구와 지인들 뿐 아니라 4순위, 5순위까지 두루 살필 수 있는 날이 올 수 있다고 믿는다. 현재를 헛되이 보내면 영영 그런 날은 오지 않는다. 계속 이도 저도 아닌 애매한 포지션에 놓이는 나날들이 반복될 뿐이다. 지난 3년간 이를 배웠다.

 

주어진 시간 동안 주어진 일, 딱 그만큼은 잘 해내고 누가 뭐라하든 퇴근 이후와 주말에는 당신의 일을 하라. 그 시간마저 회사에 바치치 못한 탓에 고과를 받지 못한다고 해도, 상사로부터 이기적이라는 비난을 받는다고 해도 의연하게 받아들이고 툭툭 털어내 버려라. 그것이 직장인 투자자로 성장하기 위해 반드시 치러야 할 대가다.