2838세대, 지금 집사도 될까요?

체크리스트

 

마인드

 

모아놓은 돈은 얼마 없었지만 배운건 바로 실천에 옮겨야 하는 성격이라 제2금융권에서 고금리 대출로 1000만원을 대출받아서 부동산 경매를 시작했습니다.

 

생각없이 덤비는 투자가 얼마나 무서운지 뼈저리게 느끼고 난 후에도 부동산 투자를 향한 관심은 멈추질 않았습니다. 오히려 무시무시한 첫 경험을 바탕으로 부동산의 가치, 시장의 흐름, 수요와 공급, 갭 별리기와 갭 메우기 등 부동산의 가치를 공부하는 데에 큰 동기 부여가 되었지요.

 

 

아파트/오피스텔

아파트에는 발코니 등 서비스 면적이 있어서 이걸 확장할 수 있거든요. 그래서 오피스텔 전용 면적 84m 짜리는 확장된 아파트 전용 면적 59m짜리와 비슷하다고들 한답니다. 마지막으로 아파텔은 어디까지나 차선책이라는 걸 기억하셨으면 좋겠네요. 아파텔까지 가격이 오르려면 그 지역의 거주 수요가 그만큼 충분해야 해요. 아파트만으로 해결이 안될 정도로 수요가 강하지 않은 곳에서는 굳이 아파텔을 살 사람이 많지는 않을 테니까요.

 

 

 

시세 조사를 할 때는 매도인, 매수인, 세입자 등 세명의 입장에서 다각도로 시세 조사를 해야 정확해요. 원래 중개사들은 살 사람에게는 일단 비싼 가격을, 팔 사람에게는 싼 가격을 말하는 법이거든요. 

 

부동산 기사를 읽을 때 그 너머에 숨은 맥락을 파악해볼 차례입니다. 왜 이러한 현상이 일어나는 걸까 항상 고민하고 생각을 정리해 보며, 향후 일어날 일들에 대해 예상해 봅니다. 그리고 시간이 어느 정도 지난 후에는 그때 내가 했던 예상이 얼마나 정확하게 맞아 떨어졌는지도 꼭 확인해 봅니다. 만약 예상이 틀렸다면 내가 어느 부분을 놓쳤는지를 확인하면 됩니다. 이런 과정을 반복하다 보면 나만의 부동산 인사이트가 생기게 됩니다.

 

 

 

대출

 

Kb 부동산 시세는 은행에서 담보 대출금액을 정할 때 기준으로 함. 보통 1층은 하위 평균가를 기준으로 하고, 다른 층은 일반평균가를 기준으로 대출액을 산정한데. 만약 매수한 가격이 일반 평균가보다 비싸다면 대출이 예상보다 적게 나올 수도 있다고 하니까. 미리 확인하는게 좋다.

 

1~2년 안에 매도를 한다고 계획했다면 중도상환수수료라는 것도 고려해야 합니다. 약정한 대출 기간을 다 채우지 않고 미리 원금을 상환할 때 내는 수수료를 말하는 것인데요. 상환할 금액이 크다면 이자율이 조금 높더라도 중도상환수수료가 낮은 곳에서 대출을 받는 것이 유리할 수도 있거든요. 실제 대출에서는 더 많은 손품과 발품을 팔아서 정확한 정보를 얻는게 중요합니다. 금융기관마다 금리나 한도, 거치 기간 등이 모두 다르니까요.

 

대출 계약을 맺을 때 중도 상환수수료를 우습게 보면 안되는 것이. 은행에 따라서 중도 상환 수수료가 0.5%에서 1.5%까지 달리지기 때문에 몇백만원이 왔다 갔다 할수 있다.

 

대출 상환 방법

 

 

 

등기부등본: 중개사에게 대출은 얼마나 있는지를 확인하시고, 등기부등본 상 집주인과 계좌의 예금주가 같은지만 확인해달라고 하세요. 집주인의 가족 명의 계좌로 돈을 송금하는 경우가 있는데, 그렇게 되면 간혹 문제가 발생할 수 있습니다. 반드시 집주인 명의로 계좌로 돈을 송금해야 합니다.

 

중개 수수료

 

계약서를 쓰고 나면 중개수수료를 상한 요율대로 다 줘야할 수도 있어요. 미리 조율해서 깍아달라고 해보세요.

 

 점유 개정의 경우에는 매매와 전세의 중개 수수료 중 큰 금액 한건만 지급합니다. 이러한 사실을 바탕으로 미리 중개사와 협의를 함으로써 적절한 중개 수수료를 책정하는 것이 좋습니다.

 

흐름

 

주로 입주한 때부터 짝수년 차에 매물이 많이 나오게 된다. (양도소득세 비과세 요건 등) 짝수년차에 인근 다른 단지의 입주장이나 짝수년차가 겹치면 그 효과는 훨씬 커진다. 따라서 눈여겨본 아파트가 있다면 짝수년 차에는 특히 지켜보면 좋다.

 

부동산에는 흐름이 있습니다. 입지 좋은 곳의 가격이 움직이면 그 흐름이 주변지로 퍼져 나갑니다. 입지 좋은 곳의 가격이 먼저 움직이는 것을 현장에서는 갭 벌리기라고 하고 주변지가 따라 오르는 것을 현장에서는 갭 메우기라고 하죠. 내가 관심 갖는 지역이 곧 오를 거라는 걸 알 수 있지 않을까요? 그보다 상급지가 오르면 해당 지역도 따라 오를 테니까요.

  

 상대적 저평가가 된 대형 아파트가 추후 강세를 보일 수 있지만 관리비가 부담됨. 대형 평형을 매수하려고 할때에는 그 지역 거주민들이 생활 수준이 그만한 고정지출액을 감당할 만한 정도인지를 고려하셔야 합니다. 관리비를 좀 더 내더라도 대형 평형에 기꺼이 거주하겠다는 사람이 많아야 상대적 저평가가 해소되고 가격이오를 수 있거든요.

 

단순하게 현재의 주변 시세보다 싸지 않다고 고분양가라고 할게 아니라 향후 가격 상승 여력이 충분한지를 봐야합니다.

 

 

 재건축/재개발

재건축의 경우는 한 단계 한단계를 넘어설 때마다 몸값이 훌쩍 뜁니다. 그래서 관리처분인가를 목전에 두었지만 아직 그 단계를 뛰어넘지 않아 가격이 저렴한 상태였다는 점이 이곳의 매력 포인트였습니다.

 

관리처분 계획인가가 이뤄진 곳이라면 100% 사업이 중단되지 않는 다고 보장할 수는 없으나 그럴 가능성은 적다. 인가가 이루어지면 이주 및 철거가 진행되고 본격적인 공사가 시작됨.

 

조합원 지위 양도 금지 규정

 

사업시행인가가 이뤄진지 3년이 지났는데도 아직 착공이 되지 않았고 그런 물건을 3년 이상 가지고 있었던 사람이라면 조합원 지위를 다른 사람에게 양도할 수 있다.

 

재건축 재개발 양도세 비과세 전략

 

조합원입주권 취득일로부터 3년 경과 후 종전 주택 양도시, 두번째 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주하고, 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 기존 주택을 판다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

**새 아파트가 지어지면 이사를 들어간 후, 1년 동안 거주하고, 완성된지 2년 이내에 기존 주택을 팔면 됨.