부동산 투자의 정석

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야한다. 내 생각이 틀려도 괜찮은 건가? 라고. 투자는 한두번으로 끝나는 것이 아니라 평생에 걸쳐 계속 이뤄져야하는 행위다. 그렇기 때문에 그저 한두번으로 크게 한몫 잡겠다는 태도는 최악이다. 그런 태도와 생각을 갖고 있으면 언제나 높은 수익에 현혹되고 가능성이 있는 리스크를 무시하게 된다. 이런 이유로 부동산에 거품이 생겨도 대중들은 그 거품을 전혀 파악할 수 없게 되는 것이다.

 

모든 지역, 모든 주택의 전세 보증금이 오를 것이라고는 말할 수없다. 그렇기 때문에 투자를 할 때는 핵심적인 지역을 선정해 공략해야 한다. 핵심 지역에 위치한 부동산의 전세 보증금이 어떻게 변화했는 지를 잘 살펴보면 1997년부터 2016년까지 전세가가 하락했던 적은 단 한번 밖에 없었다는 것을 알 수 있다. 바로 IMF 직후다.  

 

매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다. 다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어주기 때문에 훨씬 좋아할 일일인 것이다. 하지만 대중들은 전세가가 오르는 것보다 아무 수익이 없음에도 매매가가 오르는 것을 더 좋아한다.

 

투자는 마라톤과 같다. 초반에 화끈하게 뛰기보다는 오래 달릴 생각을 해야한다. 전세 보증금 상승분으로 재투자를 하는 방법을 보라. 그저 1년에 1채씩 매입하는 것이다. 1년에 1채의 부동산을마련하기 위해 1년 내내 관련 공부를 하기는 쉽지 않다. 1~2년 정도는 할 수 있어도 3~4년째가 되면 언제 그랬느냐는 듯이 무심해지기가 쉽다. 일반 투자자들은 너무 뜨겁거나 너무 차갑다.

전세 레버리지 투자가 재밌어지는 순간은 5년 혹은 7년후다, 그 기간 동안 관심을 꾸준히 갖느냐 아니냐에 따라 일반 투자자와 현명한 투자자의 운명이 갈린다.

 

 자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건을 모두 만족시킬 곳을 찾기 보다는 이 둘을 분리해서 생각하라. 투자와 주거를 분리해서 생각하지 않으면 매번 너무 심각하게 고민해야 할 뿐만 아니라 정작 고민만 하다가 좋은 매수 타이밍을 놓쳐버리기 십상이기 때문이다. 따라서 자금이 적을 때는 이 둘을 분리해서 생각하자.

 

결국 재투자를 지속하는 동안에는 먹고 싶은 것 다 못먹고 쓸 것 다 못 쓰고 누릴 수 있는 것 다 못누리고 살아야 할 가능성이 크다.

 

4년만 투자하라. 4년만 인내하면서 이렇게 투자를 한다면 당신의 인생이 달라진다.

 

10년이 지난 2016년에 이르러서야 겨우 매매가가 당시 가격 수준으로 회복되었다. 가격은 회복되었지만 겨우 매매가가 당시 가격 수준으로 회복되었다. 가격은 회복되었으나 소유자 입장에서는 그동안의 대출이자까지 감안해야 하니 실제적인 가격 회복은 아직도 이뤄지지 않은 상황이다.

사례에서 보듯 핵심 부동산이 무엇인지 알게 되었다고 해도 너무 비싸게 오른 시점에서 매수하면 핵심으로서의 가치는 전혀 없게 된다.

 

원칙은 변하지 않는다. 시장이 어디쯤에 와 있는지 모르겠고 가격에 거품이 있는지 아직도 상승 여력이 남아 있는지 헷갈린다면, 이런때일수록 핵심 부동산에 투자해야 한다는 원칙을 더욱 지켜야 한다. 핵심에 집중하라. 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라. 핵심 부도산에 집중하면 설사 좋지 않은 시점에 매수했따 치더라도 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있다.

 

 

아파트 주변의 기반 시설이 부족해서 아파트 가격이 좀처럼 오르지 않을 수 있다. 여기서 말하는 기반 시설이란 교통, 교육, 쇼핑, 의료 기관 등 생활 편의에 기여하는 각종 시설을 포함한 개념이다.

 

투자하려는 재건축 아파트가 일반 분양분이 많이 나올 수 있는 단지인지, 또 높은 분양가를 매길 수 있는 단지인지를 살피는 것이 핵심 포인트인 것이다.

 

대개 분양권은 그 주변 아파트 중에서 가장 좋은 아파트 가격보다 15~20%정도 비싸게 분양하는 것이 일반적이다. 그사이 물가 상승으로 인한 건축 자재 가격이 오른 것은 물론, 최신 설비와 시설에 따른 비용이 추가 되기 때문이다. 사실 부동산 침체기에는 아무리 인근 최고가 아파트 가격 보다 10% 정도 높은 가격에 분양해도 사람들이 단순히 가격만 보고 비싸다고 생각하기 쉽다. 그러니 매수가 잘 이뤄지지 않는다. 하지만 이정도 가격이라면 싸게 매수할 기회임을 알아차리는 것, 그것이 포인트다.