10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까.

전세 가격은 어떨까. 전세 가격은 사용에 대한 가치다. 전세 가격은 1998년 IMF 때 일시적으로 하락한 기간 외에는 줄곧 상승했다. 

 

부동산은 날씨와 비슷하다. 가까운 지역일수록 날씨가 같은 확률이다.

부산 지역 아파트 가격이 움직이기 시작했을 때 2년 동안 100퍼센트 가까운 상승을보였다. 부산에 있는 아파트 중 해당 기간에 하락한 아파트가 있을까? 없다! 대구 지역이 올랐을때도, 서울이 올랐을 때도 해당 지역의 모든 아파트가 함께 올랐다. 중요한 건 흐름이다. 어디가 좋은 숲이고 어디가 나븐 숲인지 정도를 구분할 수 있으면 된다.

 

여유가 있다면 내 집 마련부터 하라. 제발 최저점을 찾으려 애쓰지 말자. 운 좋게 맞출 수 는 있지만 자신이 그 순간을 스스로 찾을 수 있을 거란 기대는 버리자. 길게 보면 지금이 가장 저렴하다.

 

오랜 기간 올랐다면 의심하자.

지방은 2~4년, 수도권은 4~6년 정도 상승하는 경향이 있으니 너무 오랫동안 오른 것은 아닌 지 체크해보기 바란다. 다만 기간 보더 더 중요한 것이 상승률이다. 4년간 상승률 40퍼센트 이상이라면 주의하자.

 

가격이 정체되고 있다는 건 매년 물가상승률 만큼 상승을 하지 못해 저평가 상태로 진입하고 있음을 의미한다. 일반인은 관심을 가지지 않는 상황이지만, 투자자라면 이런 지역에 관심을 가지고 모니터링을 해야한다.

 

일자리나 교통의 호재가 있어서 시세 변화가 생길 수는 있지만 세곳 모두 특별한 호재가 없었는데 상승한다면 인플레이션으로 인한 가격 상승으로 봐야 한다. 서울에도 비슷한 사례가 많다.

 

매매가 전세가 흐름

매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때 바닥에 진입할 수 있는시기다. 다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라.

매매가와 전세가가 동반 상승할때는 조금 늦었더러도 달리는 말에 올라타야 할 시기다 빠른 결정이 중요하다.

매매가는 상승하지만 전세가는 정체 될 때 욕심을 버리고 다음을 준비하라.

전세가가 하락하는 건 공급이 많기 때문이고 그럼에도 매매가가 오르는 건 앞으로 오를 거라는 기대감이 작용하기 때문이다. 전세가가 보합인데 반해 매매가가 급등하는 경우는 가수요가 많이 붙어 거품이 끼고 있는 상태라고 볼 수도 있다.

매매가와 전세가가 정체될 때 기다리는 자에게 기회가 오는 구간이니 마음의 여유를 가져라.

 

발품

몇번의 발품을 팔아야 할까. 주말에 쉬는 것보다 현장에 가는 것을 더 즐길 정도가 되어야 한다.

 

신도시

택지개발지구임에도 신도시라는 이름을 쓰는 경우가 있다. 일반인은 잘 구분하지 못하는데 앞서 언급했듯이 100만평 이상인 곳이 신도시다. 그러니 사이즈는 반드시 확인해야 한다.

 

신도시를 만드는 주체가 SH 개발공사 혹은 LH 인 경우 WIN, or 지자체 및 기업이 하는 곳은 LOSE. SH 및 LH 모두 국토부 산하 공기업. 국가 소유의 건설사. 신도시 건설은 예산 확보가 중요하기 때문에 사업 주체가 누구인 지 꼭 확인이 필요하다. 구도심과 근접성이 좋고 일자리가 함꼐 들어오면 좋다.

 

아파트 별로 과거의 평균 전세가율과 현재의 전세가율을 비교해야 한다. 과거 평균 전세가율 보다 지금 전세가율이 현저하게 높아졌을 때 매수 적기다.

 

지방에는 전세가율이 줄곧 80퍼센트를 넘는 아파트도 있다. 일시적인 현상이 아니라 평균치가 그러하다면 매력이 떨어지는 아파트다. 왜냐하면 매매보다는 전세로 거주하고 떠나가는 아파트라는의미이기 때문이다. 중요한 것은 아파트마다 전세가율의 평균이 다르다는 것이다. 아파트별 전세가율의 평균이 중요하다. 기준이 되기 때문에.

 

구도심에 투자하는 사람은 공급보다 수요가 넘치는 지역, 공급이 부족한 지역, 가격이 저평가된 지역, 입지가 변하고 있는 지역, 정책에 따른 풍선 효과가 예상되는 지역을 찾을 수 있어야 한다.

 

전세가율, 청약 경쟁률(아파트투유의 청약 경쟁률이 높다면 임차 수요가 매매 수요로 이동)

 

공급

앞으로 2년 동안 주택 공급이 부족한가?

  

적정 가격은 지역간 비교를 해도 좋고 랜드마크 아파트 끼리 비교해도 좋다. 해당 시점에 입지 대비 누가 적게 올랐는가, 비슷하던 기존 가격 대비 현재 얼마나 더 저렴해졌는 가를 따져 보길 바란다.

 

그러나 중요한 것은 오를까. 오르지 않을까 보다 얼마나 더 오를 수 있는가 하는 점이다. 이것을 놓치면 안된다. 최근 4년 동안 가격 급등이 심했는지, 경쟁 지역 대비 싼지 아니면 비싼지를 봐야한다.  가격이 올랐다는 만큼 큰 리스크는 없다. 따라서 관심 지역이 최근 4년 동안 과도한 상승을 한 것은 아닌 지 꼭 살펴봐야 한다. 과거 아파트 가격 대비 50퍼센트 이상 올랐는가?

 

나는 4년간 기존 아파트 가격 대비 30퍼센트 미만으로 오른 아파트를 살펴보는 편이다. 30퍼센트 미만에 매입해서 50퍼센트 정도에 팔면 적당하다는 생각이다. 50퍼센트 이상 상승한 지역은 되도록 들어가지 않는다.

 

학군 정보

학교 알리미 사이트 > 공시정보 > 공개용 데이터> 졸업생의 진로 현황

  

거래량 (한국 감정원)

 

관할 시도외_서울: 서울에 주소가 등록된 사람이 부산의 아파트를 매입한 건수

관할시군구내: 서울 관악구 > 서울 관악구

관할 시도내_ 서울: 서울 관악구 > 서울 마포구

관할시도외_기타: 서울X, 관할시도X, 기타 지역에서 매수

 

10년치 평균을 구하고 이번달 평균을 구하면 투자자의 움직임을 볼 수 있다.

 

증가 정도가 가장 높은 곳 TOP 5를 뽑아보라. 최근 1년 동안 외지인의 거래 증가량이 가장 높은 지역 다섯 군데를 뽑아보라. 부동산의 흐름은 1년이 아니라 최소 2~4년의 상승을 보이는 경향이 있다. 따라서 어떤 해의 첫날인 1월 1일 시점에 작년 거래량을 살피고 1등 지역으로 달려가도 전혀 늦지 않다.

 

 

평형별 적정 평당가표. 각 지역별 평균 가격을 구해서 백분율로 나타낸 것.

 

분양권 아파트 검증.

 

연식에 따른 시세 차이는 연간 물가상승률을 고려해 비교할 수 있다. 이 부분이 포인트다. 물가가 1년에 2~2.5% 물가 상승률을 고려해 비교할 수 있다. 토지 가겨과 건축에 따른 자재비, 인건비의 상상을 고려하는 것이다. 시기에 따라 편차는 있겠지만 길게보면 평균에 수렴한다. 연간 물가상승률 2퍼센트를 기준으로 하면 23년 동안 46~67.7퍼센트가 상승한 셈이다. 금액으로 환산하면 4억원 + 4억원 * 0.46 으로 5억 8400만원이 된다. 2.5퍼센트를 기준으로 하면 6억 3천만원이 된다.